Wist u dat het percentage overdrachtsbelasting dat u betaalt bij de aankoop van een (woon)boerderij verschilt voor het 'wonen' deel en het 'agrarisch' deel? Adviseur Thijs Tacken legt het uit.
Voor een koper van een (woon)boerderij is het van belang om te weten welk deel van het object tot de woning gerekend wordt, en welk deel als ‘agrarisch’ wordt gezien. De overdrachtsbelasting van de woning bedraagt voor de koper namelijk 2% (sinds 1 januari 0% voor starters) terwijl de overdrachtsbelasting voor het gedeelte dat als agrarisch wordt gezien, 8% bedraagt. Uit een procedure voor de rechtbank Gelderland werd duidelijk dat het van de acties van de verkoper afhangt wat als woning wordt gezien en wat als agrarisch.
Een vrouw en haar echtgenoot kochten in 2015 voor €440.000 een boerderijwoning met stallen, schuren, ondergrond, erf en verdere aanhorigheden. De verkoper had deze onroerende zaak in het verleden gebruikt voor zijn agrarische onderneming. Maar enkele jaren voor de levering was deze onderneming al gestaakt. Bovendien was sinds 16 december 2014 de bestemming van de zaak gewijzigd naar woondoeleinden. De echtgenoten betaalden daarom het lage tarief overdrachtsbelasting voor woningen van 2% over de hele koopsom. De inspecteur meende echter dat een deel van de onroerende zaak niet als woning kwalificeert. Daarom legde hij een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op, die gebaseerd was op het hoge tarief (toen nog 6%, nu 8%).
De vrouw ging in beroep tegen de naheffingsaanslag. Rechtbank Gelderland overweegt dat in dit geval de onroerende zaak oorspronkelijk meerdere bestemmingen had, namelijk een woonbestemming en een bedrijfsmatig bestemming. In zo’n geval ligt een splitsing voor de overdrachtsbelasting voor de hand. Maar de rechtbank stelt ook dat stallen en schuren naar hun aard eveneens woondoeleinden kunnen dienen. Daarbij speelt de bestemmingswijziging die is doorgevoerd, en ook de fiscale status (privé-vermogen) door de verkoper een rol.
Om te weten welke tarief van toepassing is, kijkt men naar de feitelijke situatie op het moment van overdracht. In de zaak in kwestie mochten de stallen, schuren en dergelijke op dat moment volgens het bestemmingsplan alleen maar voor woondoeleinden worden gebruikt en was de naheffingsaanslag dus niet legitiem.
Overweegt u uw woning met bijbehorende bedrijfsgebouwen te verkopen? Dan is het gezien bovenstaande mogelijk zinvol om de bestemming van tevoren om te zetten naar woondoeleinden. Hiermee maakt u de woonboerderij zo goed mogelijk ‘verkoopklaar’ en hoeft de koper zelf bovendien geen bestemmingswijziging meer door te voeren en kan de eigendomsoverdracht veel sneller plaatsvinden.
Voor meer info hieromtrent kunt u contact opnemen met de specialisten van Arvalis op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling of makelaardij.
