Onlangs zijn de maximale pachtprijzen voor akkerbouw- en grasland, tuinland, agrarische bedrijfsgebouwen en agrarische woningen weer vastgesteld. Dré Stoffels, specialist pachtzaken zet ze op een rij.
Jaarlijks worden de maximale pachtprijzen voor akkerbouw- en grasland, tuinland, agrarische bedrijfsgebouwen en agrarische woningen vastgesteld. Voor pachtovereenkomsten die zijn aangegaan vóór 1 september 2007 gelden daartoe veranderpercentages. Dré Stoffels, specialist pachtzaken bij Arvalis Juristen, zet voor u de hoofdlijnen van de per 1 juli 2021 geldende pachtnormen op een rij. De getallen tussen de haakjes in het figuur hieronder hebben betrekking op het vorig jaar (2020).
Los land
De pachtnormen zijn gebaseerd op de bedrijfsresultaten van middelgrote en grote akkerbouw- en melkveebedrijven gedurende een referentieperiode van 5 jaar. Ieder jaar wordt deze referentieperiode ‘ververst’, waarbij het oudste jaar komt te vervallen en het nieuwste jaar daarvoor in de plaats treedt. Vorig jaar (2020) leidde deze systematiek sinds de inwerkingtreding in 2007, tot bijna historisch lage pachtprijzen in heel Limburg. Dit jaar zijn de pachtnormen en daarmee ook de veranderpercentages toch weer gestegen. In het pachtprijsgebied Zuid-Limburg bedraagt het veranderpercentage +2% en in Midden- en Noord-Limburg bedraagt de stijging zelfs +10%.
Tuinland
De ontwikkeling met betrekking tot tuinland is opmerkelijk te noemen. In de gehele provincie stijgen de normen voor tuinland opnieuw, dit maal met 14%. Dat is inmiddels de zevende stijging op rij met enkele zeer forse uitschieters. Hoewel het totaal aan verhogingen in de afgelopen zeven jaren maar liefst 164% (!) bedroeg, zijn de gevolgen van al deze verhogingen toch minder extreem.
Boven- en ondergrens
Veranderpercentages mogen namelijk alleen worden toegepast voor zover daarmee boven- en ondergrenzen niet worden overschreden. Daarnaast geldt ook voor tuinland een absoluut plafond ter hoogte van 2% van de vrije verkeerswaarde van de grond. Pachtprijzen mogen dus nooit boven dit plafond uitstijgen. Gelet op de gangbare grondprijzen voor landbouwgrond is dus te voorzien dat in veel gevallen een verhoging van de pachtprijs niet of niet ten volle toegepast zal kunnen worden. Pachters en verpachters doen er verstandig aan zich daarover goed te laten adviseren.
Woning
Het veranderpercentage voor de agrarische bedrijfswoning is ontleend aan de inflatie en het basishuurverhogingspercentage volgens het huurprijzenbeleid voor woonruimte. Omdat dit jaar het besluit is genomen om de maximale huurprijsverhoging voor sociale woningbouw op 0% te zetten, is ook het veranderpercentage voor agrarische woningen op 0% gezet. De pachtprijs voor de agrarische bedrijfswoning die vóór 1 september 2007 is gepacht, blijft dit jaar dus gelijk.
Bedrijfsgebouwen
Het veranderpercentage voor bedrijfsgebouwen is ontleend aan de gemiddelde bouwkostenindex over de referentieperiode. Deze index is het gewogen gemiddelde van de prijsontwikkeling van materialen in de bouwsector en de cao-lonen in de bouwnijverheid. Anders dan bij los land is het resultaat van deze systematiek dat er welhaast altijd sprake zal zijn van een verhoging en zelden of nooit van een verlaging. Voor dit jaar (2021) bedraagt de verhoging 2,44%, maar gelet op de trend van met name fors duurder wordende bouwmaterialen is het de verwachting dat de pachtprijzen voor bedrijfsgebouwen ook de komende jaren nog wel fors zullen gaan stijgen. Zeker bij oude en ondoelmatige bedrijfsgebouwen kan dit snel tot scheefgroei en overvraagde pachtprijzen leiden. In dergelijke gevallen kan het lonen om bij de Grondkamer een verzoek tot pachtprijsherziening in te dienen.
Wanneer betalen?
Een veel voorkomend misverstand is dat de pachtnormen zoals die thans in 2021 gaan gelden, ook in dat jaar reeds zouden moeten worden doorberekend in de pachtprijs. Dat is namelijk meestal juist niet het geval. De nieuwe pachtnormen worden jaarlijks op 1 juli vastgesteld. De wet bepaalt dat zij vervolgens gaan gelden voor het daarop volgende pachtjaar zoals dat tussen partijen is bepaald. Een voorbeeld zal dit verduidelijken. Stel dat partijen hebben bepaald dat het pachtjaar loopt van 1 november tot 1 november. In dat geval gaan de pachtnormen zoals die per 1 juli 2021 van kracht zijn geworden, gelden voor het eerst daarop volgende pachtjaar, namelijk het pachtjaar van 1 november 2021 tot 1 november 2022. En omdat in de pachtpraktijk meestal de afspraak geldt dat de pachtprijs achteraf verschuldigd is, betekent het in dit voorbeeld dat de herziene pachtprijs op basis van de pachtnormen 2021, pas verschuldigd is op of voor 1 november 2022. In verreweg de meeste gevallen dient de aanstaande pachtbetaling in het najaar van 2021 dus te zijn gebaseerd te zijn op de pachtnormen van 2020. En die voorzien zoals uit het schema hierboven blijkt, voor heel Limburg nog steeds in een verlaging en niet in een verhoging.
Grondkamer
De in dit artikel genoemde veranderpercentages gelden van rechtswege; zij moeten dus altijd worden toegepast mits de geldende onder- en bovengrenzen niet worden overschreden. Daarnaast bestaat echter ook de mogelijkheid om een pachtprijsherziening te vragen aan de Grondkamer. Zowel een pachter als een verpachter kan daar een belang bij hebben. Met name als men meent dat ondanks het toepassen van deze wettelijke herzieningen, het pachtprijspeil nog steeds niet ‘marktconform’ is. Dat kan het geval zijn als de tussen partijen afgesproken pachtprijs erg laag was, of bijvoorbeeld bij bedrijfsgebouwen waarvan in de loop der jaren de doelmatigheid steeds verder is afgenomen. Ook discussies over de vraag of een pachtprijs wel of niet het plafond van 2% van de vrije verkeerswaarde van het land overschrijdt, zijn -zeker bij tuinland- vaak aan de orde. In al die gevallen kan het raadzaam zijn om het pachtprijspeil door de Grondkamer te laten bepalen.
Meer weten?
Vanwege de koppeling aan een continue wisselende reeks van bedrijfsresultaten, kunnen pachtprijzen van het ene op het andere jaar nogal sterk fluctueren. U betaalt snel te veel of ontvangt te weinig. Wilt u weten of in uw geval de huidige pachtprijs moet of kan worden aangepast, neemt u dan gerust eens contact op met Dré Stoffels via 06-22527657 of astoffels@arvalis.nl. Hij kan u nader over uw specifieke situatie informeren en de nieuwe geldende pachtprijs voor u berekenen. Ook kan hij u adviseren of een herziening door de Grondkamer, voor u kansrijk is.
