Jaarlijks worden de maximale pachtprijzen vastgesteld. Dré Stoffels, specialist pachtzaken bij Arvalis, zet de hoofdlijnen van de per 1-7-2023 geldende pachtnormen in dit artikel op een rij.
Los land
De pachtnormen zijn gebaseerd op de bedrijfsresultaten van middelgrote en grote akkerbouw- en melkveebedrijven gedurende een referentieperiode van 5 jaar. Ieder jaar wordt deze referentieperiode ‘ververst’, waarbij het oudste jaar komt te vervallen en het nieuwste jaar daarvoor in de plaats treedt. Zowel in de akkerbouwtak als in de melkveehouderij is matig tot zeer matig jaar (2016) ingewisseld voor jaar (2021) dat ruim boven het langjarig gemiddelde ligt. Als gevolg van deze systematiek zijn de pachtnormen in alle pachtprijsgebieden in Nederland fors tot zeer fors verhoogd. In de onderstaande tabel ziet u de regionorm en het veranderpercentage per pachtprijsgebied op een rij. De regionorm geldt voor pachtovereenkomsten die zijn aangegaan op of na 1 september 2007 en het veranderpercentage geldt voor pachtovereenkomsten die vóór 1 september 2007 zijn aangegaan.
Tuinland
Voor tuinland worden twee gebieden onderscheiden: Westelijk Holland en de Rest van Nederland. In beide gebieden zijn ook de normen voor tuinland fors gestegen. In de onderstaande tabel ziet u de regionorm en het veranderpercentage per pachtprijsgebied voor tuinland op een rij.
Boven- en ondergrens
De gevolgen van de verhogingen voor los land en tuinland zijn, zeker voor tuinland, minder extreem dan het lijkt. Dat heeft te maken met de bandbreedtes waar pachtprijzen niet buiten mogen treden. De genoemde veranderpercentagens zijn namelijk gekoppeld aan een onder- en een bovengrens. Daarnaast geldt een absoluut plafond ter hoogte van 2% van de vrije verkeerswaarde van de grond. Pachtprijzen mogen dus nooit boven dit plafond uitstijgen. Bij een grondprijs van bijvoorbeeld € 80.000 per hectare, mag de pachtprijs dus nooit hoger zijn dan 2% van die waarde ofwel € 1.600/ha. Het is dus afhankelijk van de regionale grondprijzen goed mogelijk dat een verhoging van de pachtprijs, zeker indien het om tuinland gaat, niet of niet ten volle toegepast zal kunnen worden. Pachters en verpachters doen er verstandig aan zich daarover goed te laten adviseren.
Woning
Het veranderpercentage voor verpachte agrarische woningen is afgeleid van de maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woonruimten. En die grenzen zijn op hun beurt weer ontleend aan het inflatiepercentage. Over het kalenderjaar 2022 is een inflatiepercentage berekend van 10%. Daarmee stijgt dus ook de maximale pachtprijs voor agrarische woningen dit jaar met 10%. In veel gevallen staat een dergelijke forse stijging op gespannen voet met de staat van de verpachte woning. In zo’n geval is het te overwegen om daarover nader advies bij een pachtdeskundige in te winnen om te bezien of een herzieningsverzoek bij de Grondkamer zinvol is.
Bedrijfsgebouwen
Het veranderpercentage voor bedrijfsgebouwen is ontleend aan de bouwkostenindex en wordt bepaald aan de hand van de gemiddelde stijging van het prijspeil in de referentieperiode. Deze index is het gewogen gemiddelde van de prijsontwikkeling van materialen in de bouwsector en de cao-lonen in de bouwnijverheid. Anders dan bij los land is het resultaat van deze systematiek dat er welhaast altijd sprake zal zijn van een verhoging en zelden of nooit van een verlaging. Voor dit jaar (2023) bedraagt de verhoging 3,72%. Gelet op de trend van de alsmaar duurder wordende bouwmaterialen en loonsverhogingen is het de verwachting dat de pachtprijzen voor bedrijfsgebouwen de komende jaren nog forser zullen gaan stijgen. Zeker bij oude en ondoelmatige bedrijfsgebouwen kan dit snel tot scheefgroei en overvraagde pachtprijzen leiden. In dergelijke gevallen kan het lonen om bij de Grondkamer een verzoek tot pachtprijsherziening in te dienen.
Wanneer betalen?
Een veel voorkomend misverstand is dat de pachtnormen zoals die thans in 2023 gaan gelden, ook in dat jaar reeds zouden moeten worden doorberekend in de pachtprijs. Dat is namelijk meestal juist niet het geval. De nieuwe pachtnormen worden jaarlijks op 1 juli vastgesteld. De wet bepaalt dat zij vervolgens gaan gelden voor het daarop volgende pachtjaar zoals dat tussen partijen is bepaald. Een voorbeeld zal dit verduidelijken. Stel dat partijen hebben bepaald dat het pachtjaar loopt van 1 november tot 1 november. In dat geval gaan de pachtnormen zoals die per 1 juli 2023 van kracht zijn geworden, gelden voor het eerste daarop volgende pachtjaar, namelijk het pachtjaar dat loopt van 1 november 2023 tot 1 november 2024. En omdat in de pachtpraktijk meestal de afspraak geldt dat de pachtprijs achteraf verschuldigd is, betekent het in dit voorbeeld dat de herziene pachtprijs op basis van de pachtnormen 2023, pas verschuldigd is op of voor 1 november 2024. In verreweg de meeste gevallen dient de aanstaande pachtbetaling in het najaar van 2023 dus te zijn gebaseerd te zijn op de pachtnormen van 2022 en niet die van 2023.
Grondkamer
De in dit artikel genoemde veranderpercentages gelden van rechtswege; zij moeten dus altijd worden toegepast mits de geldende onder- en bovengrenzen niet worden overschreden. Daarnaast bestaat echter ook de mogelijkheid om een pachtprijsherziening te vragen aan de Grondkamer. Zowel een pachter als een verpachter kan daar een belang bij hebben. Met name als men meent dat ondanks het toepassen van deze wettelijke herzieningen, het pachtprijspeil nog steeds niet ‘marktconform’ is. Dat kan het geval zijn als de tussen partijen afgesproken pachtprijs van meet af aan erg laag was, of bijvoorbeeld bij bedrijfsgebouwen waarvan in de loop der jaren de doelmatigheid steeds verder is afgenomen. Ook discussies over de vraag of een pachtprijs wel of niet het plafond van 2% van de vrije verkeerswaarde van het land overschrijdt, zijn -zeker bij tuinland- vaak aan de orde. In al die gevallen kan het raadzaam zijn om het pachtprijspeil door de Grondkamer te laten bepalen.
Meer weten?
Vanwege de koppeling met het opbrengend vermogen van de grond en de daarmee samenhangende bedrijfsresultaten, kunnen pachtprijzen tussen het ene en het andere jaar nogal sterk fluctueren. U betaalt al snel te veel of ontvangt te weinig. Wilt u weten of in uw geval de huidige pachtprijs moet of kan worden aangepast? Neemt u dan gerust contact op met Dré Stoffels, pachtspecialist van Arvalis Juristen via 06-22527657 of astoffels@arvalis.nl. Hij kan u verder over uw specifieke situatie informeren en de nieuwe geldende pachtprijs voor u berekenen. Ook kan hij u adviseren of een herziening door de Grondkamer, voor u kansrijk is.
