Jaarlijks worden de maximale pachtprijzen voor akkerbouw- en grasland, tuinland, agrarische bedrijfsgebouwen en agrarische woningen vastgesteld. Jurist Dré Stoffels zet de hoofdlijnen op een rij.
Voor pachtovereenkomsten die zijn aangegaan vóór 1 september 2007 gelden daartoe veranderpercentages. Dré Stoffels, specialist pachtzaken bij Arvalis Juristen, zet voor u de hoofdlijnen van de per 1 juli 2022 geldende pachtnormen op een rij. De getallen tussen de haakjes hebben betrekking op het vorig jaar (2021).
| CATEGORIE | NOORD- EN MIDDEN LIMBURG |
ZUID-LIMBURG
|
| Los land | – 1% (+10%) | + 9% (+2%) |
| Tuinland | + 19% (+14%) | + 19% (+14%) |
| Bedrijfsgebouwen | + 2,79% (+2,44%) | + 2,79% (+2,44%) |
| Bedrijfswoning | +2,3% (0%) | +2,3% (0%) |
Los land
De pachtnormen zijn gebaseerd op de bedrijfsresultaten van middelgrote en grote akkerbouw- en melkveebedrijven gedurende een referentieperiode van 5 jaar. Ieder jaar wordt deze referentieperiode ‘ververst’, waarbij het oudste jaar komt te vervallen en het nieuwste jaar daarvoor in de plaats treedt. In de akkerbouwtak is daarmee een bovengemiddeld jaar (2015) ingewisseld voor een minder jaar (2020). In de melkveehouderij is deze tendens precies omgekeerd. Daar werd een minder jaar (2015) vervangen door een jaar met een gemiddeld iets hoger inkomen. Als gevolg van deze systematiek zien we in het pachtprijsgebied Zuid-Limburg een stijging van de pachtprijzen met 9%. In het pachtprijsgebied Midden- en Noord Limburg is er sprake van een lichte daling van de pachtprijzen met 1%.
Tuinland
In het pachtprijsgebied waartoe ook de provincie Limburg behoort zijn de normen voor tuinland gestegen met maar liefst 19%. De ontwikkeling van de pachtprijzen voor tuinland is opmerkelijk te noemen. Voor het achtste jaar op rij (!) stijgen de pachtnormen voor tuinland fors en ten opzichte van het eerste jaar uit deze reeks is er sprake van méér dan een verviervoudiging van de pachtnorm. Toch zijn de gevolgen van al deze verhogingen minder extreem dan het lijkt. Dat heeft te maken met de ingebouwde limieten waar pachtprijzen niet buiten mogen treden.
Boven- en ondergrens
De genoemde veranderpercentagens mogen namelijk alleen worden toegepast voor zover daarmee boven- en ondergrenzen niet worden overschreden. Daarnaast geldt een absoluut plafond ter hoogte van 2% van de vrije verkeerswaarde van de grond. Pachtprijzen mogen dus nooit boven dit plafond uitstijgen. Gelet op de gangbare grondprijzen voor landbouwgrond in Limburg is dus te voorzien dat in de meeste gevallen een verhoging van de pachtprijs voor tuinland niet of niet ten volle toegepast zal kunnen worden. Pachters en verpachters doen er verstandig aan zich daarover goed te laten adviseren.
Woning
Het veranderpercentage voor de agrarische bedrijfswoning is ontleend aan de inflatie. Over de periode van 1 december 2020 tot 1 december 2021 is een inflatiepercentage berekend van 2,3%. Daarmee stijgt dus ook de maximale pachtprijs voor agrarische woningen dit jaar met 2,3%.
Bedrijfsgebouwen
Het veranderpercentage voor bedrijfsgebouwen is ontleend aan de gemiddelde bouwkostenindex over de referentieperiode. Deze index is het gewogen gemiddelde van de prijsontwikkeling van materialen in de bouwsector en de cao-lonen in de bouwnijverheid. Anders dan bij los land is het resultaat van deze systematiek dat er welhaast altijd sprake zal zijn van een verhoging en zelden of nooit van een verlaging. Voor dit jaar (2022) bedraagt de verhoging 2,79%. Gelet op de trend van de alsmaar duurder wordende bouwmaterialen is het de verwachting dat de pachtprijzen voor bedrijfsgebouwen de komende jaren nog forser zullen gaan stijgen. Zeker bij oude en ondoelmatige bedrijfsgebouwen kan dit snel tot scheefgroei en overvraagde pachtprijzen leiden. In dergelijke gevallen kan het lonen om bij de Grondkamer een verzoek tot pachtprijsherziening in te dienen.
Wanneer betalen?
Een veel voorkomend misverstand is dat de pachtnormen zoals die thans in 2022 gaan gelden, ook in dat jaar reeds zouden moeten worden doorberekend in de pachtprijs. Dat is namelijk meestal juist niet het geval. De nieuwe pachtnormen worden jaarlijks op 1 juli vastgesteld. De wet bepaalt dat zij vervolgens gaan gelden voor het daarop volgende pachtjaar zoals dat tussen partijen is bepaald. Een voorbeeld zal dit verduidelijken. Stel dat partijen hebben bepaald dat het pachtjaar loopt van 1 november tot 1 november. In dat geval gaan de pachtnormen zoals die per 1 juli 2022 van kracht worden, gelden voor het eerst daarop volgende pachtjaar, namelijk het pachtjaar van 1 november 2022 tot 1 november 2023. En omdat in de pachtpraktijk meestal de afspraak geldt dat de pachtprijs achteraf verschuldigd is, betekent het in dit voorbeeld dat de herziene pachtprijs op basis van de pachtnormen 2022, pas verschuldigd is op of voor 1 november 2023. In verreweg de meeste gevallen dient de aanstaande pachtbetaling in het najaar van 2022 dus te zijn gebaseerd te zijn op de pachtnormen van 2021.
Grondkamer
De in dit artikel genoemde veranderpercentages gelden van rechtswege; zij moeten dus altijd worden toegepast mits de geldende onder- en bovengrenzen niet worden overschreden. Daarnaast bestaat echter ook de mogelijkheid om een pachtprijsherziening te vragen aan de Grondkamer. Zowel een pachter als een verpachter kan daar een belang bij hebben. Met name als men meent dat ondanks het toepassen van deze wettelijke herzieningen, het pachtprijspeil nog steeds niet ‘marktconform’ is. Dat kan het geval zijn als de tussen partijen afgesproken pachtprijs erg laag was, of bijvoorbeeld bij bedrijfsgebouwen waarvan in de loop der jaren de doelmatigheid steeds verder is afgenomen. Ook discussies over de vraag of een pachtprijs wel of niet het plafond van 2% van de vrije verkeerswaarde van het land overschrijdt, zijn -zeker bij tuinland- vaak aan de orde. In al die gevallen kan het raadzaam zijn om het pachtprijspeil door de Grondkamer te laten bepalen.
Meer weten?
Vanwege de koppeling met het opbrengend vermogen van de grond en de daarmee samenhangende bedrijfsresultaten, kunnen pachtprijzen van het ene op het andere jaar nogal sterk fluctueren. U betaalt snel te veel of ontvangt te weinig. Wilt u weten of in uw geval de huidige pachtprijs moet of kan worden aangepast, neemt u dan gerust eens contact op met Dré Stoffels van Arvalis Juristen. Hij kan u verder over uw specifieke situatie informeren en de nieuwe geldende pachtprijs voor u berekenen. Ook kan hij u adviseren of een herziening door de Grondkamer, voor u kansrijk is.
