Jaarlijks worden de maximale pachtprijzen voor akkerbouw- en grasland, tuinland, agrarische bedrijfsgebouwen en agrarische woningen vastgesteld. Dré Stoffels zet de hoofdlijnen op een rij.
Opvallend zijn de grote verschillen tussen de diverse pachtbestanddelen. De getallen tussen de haakjes hebben betrekking op het vorig jaar (2019).
Los land
De pachtnormen zijn gebaseerd op de bedrijfsresultaten van middelgrote en grote akkerbouw- en melkveebedrijven gedurende de referentieperiode. Deze referentieperiode omvat een tijdvak van vijf jaar en wordt ieder jaar ‘ververst’, waarbij het oudste jaar komt te vervallen en het nieuwste jaar daarvoor in de plaats treedt. Dit verklaart ook de daling; gemiddeld goede jaren worden ingewisseld voor mindere jaren. Dit heeft gevolgen voor de hoogst toelaatbare pachtprijs in ‘nieuwe’ contracten en de veranderpercentages in bestaande contracten. In het pachtprijsgebied Zuid-Limburg daalt het veranderpercentage voor de vierde keer op rij. Ook in Midden- en Noord-Limburg is in de laatste vier jaar al drie maal sprake van een daling.
Tuinland
Vergeleken met de gestage daling van de normen voor los land, is de ontwikkeling met betrekking tot tuinland opmerkelijk. In de gehele provincie stijgen de normen voor tuinland opnieuw, dit maal met 9%. Dat is inmiddels de zesde stijging in een reeks met enkele zeer forse uitschieters. Hoewel het totaal aan verhogingen in de afgelopen zes jaren maar liefst 150% bedroeg, zijn de gevolgen van al deze verhogingen toch minder extreem.
Boven- en ondergrens
Veranderpercentagens mogen namelijk alleen worden toegepast voor zover daarmee boven- en ondergrenzen niet worden overschreden. Daarnaast geldt ook voor tuinland een absoluut plafond ter hoogte van 2% van de vrije verkeerswaarde van de grond. Pachtprijzen mogen dus nooit boven dit plafond uitstijgen. Gelet op de gangbare grondprijzen voor landbouwgrond is dus te voorzien dat in veel gevallen een verhoging van de pachtprijs niet of niet ten volle toegepast zal kunnen worden. Pachters en verpachters doen er verstandig aan zich daarover goed te laten adviseren.
Woning en bedrijfsgebouwen
De veranderpercentages voor de agrarische bedrijfswoning en bedrijfsgebouwen laten geen opmerkelijke ontwikkelingen zien. De maximale verhoging voor de woning bedraagt dit jaar 5,1% en is ontleend aan de inflatie en het basishuurverhogingspercentage volgens het huurprijzenbeleid voor woonruimte. De pachtprijs voor bedrijfsgebouwen kan met maximaal 2,19% worden verhoogd en is ontleend aan de gemiddelde bouwkostenindex over de referentieperiode. Deze index is het gewogen gemiddelde van de prijsontwikkeling van materialen in de bouwsector en de cao-lonen in de bouwnijverheid. Anders dan bij los land is het resultaat van deze systematiek dat er bijna altijd sprake zal zijn van een verhoging en zelden of nooit van een verlaging. In die gevallen waarin de doelmatigheid van met name oude en min of meer versleten bedrijfsgebouwen al langer onder druk staat, kan ook deze jaarlijkse bescheiden verhoging uiteindelijk leiden tot een pachtprijsniveau dat niet langer in een redelijke verhouding staat tot de functionaliteit van het gebouw. In dergelijke gevallen kan het lonen om bij de Grondkamer een verzoek tot pachtprijsherziening in te dienen.
Wanneer betalen?
Een veel voorkomend misverstand is dat de pachtnormen zoals die in 2020 gaan gelden, ook in dat jaar reeds zouden moeten worden doorberekend in de pachtprijs. Dat is namelijk meestal juist niet het geval. De nieuwe pachtnormen worden jaarlijks op 1 juli vastgesteld. De wet bepaalt dat zij vervolgens pas gaan gelden voor het daarop volgende pachtjaar zoals dat tussen partijen is bepaald. Een voorbeeld zal dit verduidelijken: Stel dat partijen hebben bepaald dat het pachtjaar loopt van 1 november tot 1 november. In dat geval gaan de pachtnormen zoals die per 1 juli 2020 van zijn geworden, gelden voor het eerst daarop volgende pachtjaar, namelijk het pachtjaar van 1 november 2020 tot 1 november 2021. En omdat in de pachtpraktijk meestal de afspraak geldt dat de pachtprijs achteraf verschuldigd is, betekent het in dit voorbeeld dat de herziene pachtprijs op basis van de pachtnormen 2020, pas verschuldigd is op of voor 1 november 2021. In verreweg de meeste gevallen dient de aanstaande pachtbetaling in het najaar van 2020 dus gebaseerd te zijn op de pachtnormen van 2019 en niet op die van 2020.
Grondkamer
De in dit artikel genoemde veranderpercentages gelden van rechtswege; zij moeten dus altijd worden toegepast mits de geldende onder- en bovengrenzen niet worden overschreden. Daarnaast bestaat echter ook de mogelijkheid om een pachtprijsherziening te vragen aan de Grondkamer. Zowel een pachter als een verpachter kan daar een belang bij hebben. Met name als men meent dat ondanks het toepassen van deze wettelijke herzieningen, het pachtprijspeil nog steeds niet ‘marktconform’ is. Dat kan het geval zijn als de tussen partijen afgesproken pachtprijs erg laag was, of bijvoorbeeld bij bedrijfsgebouwen waarvan in de loop der jaren de doelmatigheid steeds verder is afgenomen. Ook discussies over de vraag of een pachtprijs wel of niet het bedrag gelijk aan 2% van de vrije verkeerswaarde van het land overschrijdt, zijn vaak aan de orde en zeker in die gevallen (zoals bij tuinland) waarin er in meerdere opeenvolgende jaren sprake is geweest van behoorlijke stijgingen van de normen. In al die gevallen kan het raadzaam zijn om het pachtprijspeil door de Grondkamer te laten bepalen.
Meer weten?
Vanwege de koppeling aan de bedrijfsresultaten kunnen pachtprijzen nogal sterk fluctueren. U betaalt snel te veel of ontvangt te weinig. Wilt u weten of in uw geval de huidige pachtprijs moet of kan worden aangepast, neemt dan gerust eens contact op met Dré Stoffels via 06-22527657 of astoffels@arvalis.nl. Hij kan u nader over uw specifieke situatie informeren en de nieuwe geldende pachtprijs voor u berekenen. Ook kan hij u adviseren of een herziening door de Grondkamer kansrijk is.
