Per 1 juli 2024 gelden nieuwe wetten voor huurcontracten: huurders krijgen meer zekerheid door vaste huurcontracten voor onbepaalde tijd en de huurprijzen in het middensegment worden gereguleerd.
Huur voor onbepaalde tijd
Met ingang van 1 juli 2024 is de Wet vaste huurcontracten in werking getreden. De bedoeling van deze wet is huurders meer zekerheid te geven. Deze wet houdt in dat je als verhuurder van woningen vanaf 1 juli 2024 een huurder meteen een huurcontract voor onbepaalde tijd moet geven. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor een woning mag dus met ingang van 1 juli 2024 niet meer.
Heb je nog een lopende huurovereenkomst voor bepaalde tijd die voor 1 juli 2024 is ingegaan? Dan blijft op deze huurovereenkomst voor bepaalde tijd de oude regeling van toepassing. Huurovereenkomsten van voor 1 juli 2024 die zijn aangegaan voor 2 jaar of korter in geval van zelfstandige woonruimte of 5 jaar of korter in geval van onzelfstandige woonruimte , kun je nog beëindigen door de huurder niet eerder dan 3 maanden en niet later dan 1 maand voor het verstrijken van de afgesproken duur schriftelijk in kennis te stellen over de dag waarop de huurtermijn verstrijkt. Vergeet je dit tijdig te doen of wil je zo’n bestaande huurovereenkomst voor bepaalde tijd verlengen? Dan geldt de huurovereenkomst ook voor onbepaalde tijd.
Uitzonderingen
Er zijn enkele uitzonderingen op de Wet vaste huurcontracten. Een aantal specifieke groepen huurders kunnen toch een huurcontract voor bepaalde tijd krijgen. Zij mogen vanaf 1 juli 2024 een huurcontract voor maximaal 2 jaar krijgen.
Dit geldt onder meer voor:
- Studenten die afkomstig zijn uit het buitenland of uit een andere stad dan waar ze studeren;
- Huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie van hun woning tijdelijk elders moeten wonen;
- Personen die uit een maatschappelijke opvang komen of in een sociale noodsituatie verkeren. Hierbij moet sprake zijn van een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte;
- Een huurder met wie de verhuurder een tweedekanscontract aangaat. Dit is een huurder van wie een eerder huurcontract is beëindigd, bijvoorbeeld omdat de huurder ernstige overlast veroorzaakte;
- Inwonende kinderen tussen de 16-27 jaar van wie de ouders (huurders) overleden zijn en die de huur op grond van de wet voortzetten;
- Ouders die scheiden, aantoonbaar niet meer samenwonen en tijdelijk een woning huren om dicht bij het minderjarige kind te blijven wonen;
- Vergunninghouders (statushouders) die direct uit een COA-opvanglocatie komen en in afwachting zijn van definitieve huisvesting.
Ook blijven enkele voor 1 juli 2024 al bestaande uitzonderingen mogelijk na invoering van de Wet vaste huurcontracten. Dit betref onder meer:
- Verhuur onder de leegstandswet;
- Verhuur met diplomatenclausule (tussenhuur);
- Doelgroepenverhuur;
- Hospitaverhuur;
- Huur naar zijn aard van korte duur, bijv. vakantiewoningen.
Wil je als verhuurder een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd opzeggen, dan kan dat alleen indien een van de wettelijke opzeggingsgronden van toepassing is. Vanaf 1 juli 2024 komt er een nieuwe opzeggingsgrond ten behoeve van verkoop bij en wordt de bestaande opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ uitgebreid. In beide gevallen geldt dit alleen onder strikte, in de wet omschreven voorwaarden.
Hoogte van de huur
Met ingang van 1 juli 2024 is bovendien de Wet betaalbare huur inwerking getreden. De bedoeling van deze wet is dat huurders een betaalbare huurwoning kunnen krijgen met een huurprijs die past bij de kwaliteit van de woning.
De gereguleerde huur wordt met deze wet uitgebreid naar huurwoningen in het middensegment van 144 tot en met 186 punten die volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS) maximaal tussen € 879,67 en € 1.157,95 per maand (prijspeil juli 2024) gaan kosten. Vanaf 1 juli 2024 is pas sprake van vrije sector huur bij 187 punten of hoger volgens de WWS en een huurprijs van meer dan € 1.157,95 per maand (prijspeil juli 2024).
Bij alle nieuwe huurcontracten vanaf 1 juli 2024 voor woningen tot en met 186 punten moet je je als verhuurder houden aan de maximale huurprijs. Ook moet je als verhuurder met ingang van 1 januari 2025 bij nieuwe huurcontracten een puntentelling opnemen, zodat de huurder weet wat de maximale huurprijs voor de woning is. Deze punten kun je berekenen met de huurprijscheck van de Huurcommissie. Bij woningen tot en met 143 punten verandert soms ook iets voor bestaande contracten. Klopt de huur niet met het puntenaantal, dan moet de huur in sommige gevallen direct of anders na een jaar omlaag.
Op ismijnhuurteduur.nl kunnen huurders en verhuurders nagaan welke huur past bij de huurwoning. Verhuurders die zich niet aan de regels houden kunnen vanaf 1 januari 2025 een boete krijgen van de gemeente.
Heb je vragen over verhuur van woningen? Bel dan met de juristen of makelaars van Arvalis.
mr. Patricia Joosten
Jurist/MfN-registermediator
pjoosten@arvalis.nl / 06-22616589
